ЗПИФы выплатили пайщикам 5 млрд за девять месяцев. Значит ли это, что ГАБ проиграл?
18 сентября вышли данные: фонды недвижимости «ВИМ Сбережения» выплатили пайщикам более 5 млрд руб. с начала 2026 года. Это в 1,8 раза больше, чем за весь 2025 год (2,74 млрд руб.). Активы под управлением в первом полугодии — 88,9 млрд руб., компания входит в пятёрку крупнейших управляющих на рынке ЗПИФ недвижимости.
Цифры внушительные, и вопрос закономерный: зачем возиться с собственным помещением, если можно купить паи и получать выплаты?
Отвечаю честно, включая то, что не в мою пользу.
Где ЗПИФ объективно сильнее. Порог входа в разы ниже, чем цена отдельного объекта. Управлением занимается УК, вы не общаетесь с арендаторами и не чините вентиляцию. Диверсификация: ваши деньги размазаны по нескольким объектам, а не лежат в одном. Есть налоговые особенности, которые в ряде случаев работают в плюс.
Где ЗПИФ объективно слабее. Вы не выбираете объект и не влияете ни на одно решение. Комиссия УК съедает часть доходности каждый год, независимо от результата. Выйти из закрытого фонда до его окончания сложно, вторичный рынок паёв тонкий. Вы не можете ни улучшить объект, ни пересдать дороже, ни продать в удачный момент.
Главная разница вот в чём. Паи ЗПИФ — это финансовый инструмент. Готовый арендный бизнес — это актив, которым вы управляете. В первом случае доходность задана за вас. Во втором вы можете её поднять: сменить арендатора на более сильного, пересмотреть ставку при индексации, разделить помещение на два лота, перевести в другое назначение.
И ровно так же можете её обнулить, если ошиблись с объектом.
Так что это не «что лучше», а «сколько вы готовы участвовать». Не готовы вообще — ЗПИФ честнее. Готовы разбираться — собственный объект даст больше и по доходности, и по контролю.
Что выбрали бы вы? Пишите в комментариях, отвечу каждому.