«С какой суммы есть смысл заходить в коммерцию?» Отвечаю не цифрой
Это самый частый вопрос в личке. И почти всегда человек ждёт ответа в рублях: с пяти миллионов, с двадцати, с пятидесяти.
Отвечаю другим вопросом: на какой срок вы готовы не трогать эти деньги?
Потому что сумма — не первое ограничение. Первое ограничение — горизонт.
Коммерческая недвижимость плохо ликвидна. Продажа объекта занимает от двух месяцев до года: нужен покупатель именно на этот сегмент, именно в этой цене, готовый разбираться в договоре аренды. Если деньги могут понадобиться раньше, чем через три года, вы будете продавать в спешке — а срочная продажа всегда идёт с дисконтом 10–15%. Этот дисконт съест всю доходность, которую объект успел принести.
Второе ограничение — готовность участвовать. Объект требует внимания: договор, индексация, отношения с арендатором, эксплуатация, налоги, иногда суд. Это не много времени, но это регулярное время. Если его нет вообще — честнее идти в паи фондов и не мучить себя.
И только третьим пунктом — сумма. Она определяет не «можно или нельзя», а то, в каком сегменте вы будете играть и насколько диверсифицированно. С небольшим бюджетом это, как правило, один небольшой объект или доля, и тут особенно важно не ошибиться с выбором — второй попытки бюджет не даст.
Что я обычно советую тем, кто заходит впервые: не гнаться за максимальной доходностью. Первый объект должен быть скучным. Сильный арендатор, простой договор, понятный трафик, доходность на уровне рынка или чуть ниже. Опыт, который вы на нём получите, стоит дороже двух дополнительных процентов.
А какой горизонт у вас? Напишите в комментариях — интересно, как распределится.