Чек-лист: как проверить арендатора за 30 минут до того, как вы внесли задаток
В понедельник разбирали историю с банкротством крупного франчайзи Rostic's. Обещал чек-лист — вот он. Сохраните, он экономит миллионы.
Что проверять по арендатору. Всё — по открытым данным, ничего просить у собственника не нужно.
1. ИНН из договора, а не бренд с вывески. Первое и главное. Вывеска принадлежит правообладателю, деньги вам платит конкретное юрлицо. Выпишите ИНН и дальше работайте только с ним.
2. Картотека арбитражных дел. Сайт kad.arbitr.ru. Смотрите: сколько исков, на какие суммы, кто истец. Важна не разовая тяжба, а динамика — если в этом году исков в пять раз больше, чем в прошлом, это сигнал.
3. Налоговая задолженность и отчётность. Сервисы ФНС по проверке контрагентов. Долг перед бюджетом — самый честный индикатор: арендодателю можно задержать платёж и договориться, налоговой нельзя.
4. Исполнительные производства. Банк данных ФССП. Если приставы уже работают с компанией, деньги до вас дойдут в последнюю очередь.
5. История юрлица. Дата регистрации, смена учредителей и директоров за последний год, адрес массовой регистрации. Компания, созданная полгода назад под конкретный объект, — отдельный разговор.
6. Франшиза или собственная сеть. Если франшиза — проверяйте срок действия договора коммерческой концессии. Потеря франшизы означает, что бренд уедет, а обязательства останутся на юрлице.
7. Реальный договор аренды целиком, включая приложения. Читайте не ставку, а условия выхода: есть ли право на односторонний отказ, какой срок уведомления, есть ли штраф. Договор «на 5 лет» с правом выхода за 30 дней без штрафа — это договор на 30 дней.
8. Индексация. Зафиксирована ли она, от чего считается, есть ли потолок. При инфляции 6,3% договор без индексации теряет реальную доходность каждый год.
9. Обеспечительный платёж. Сколько месяцев, лежит ли он у продавца и передаётся ли вам вместе с объектом. Этот пункт забывают на сделке чаще всего.
10. Кто платит за коммунальные услуги, ремонт и налог на имущество. Доходность «10% годовых» превращается в 7%, когда выясняется, что эксплуатацию несёт собственник.
Нужна помощь с проверкой конкретного объекта — пишите в личку.