⚡️ Стратегия: сначала занять место, потом забрать рынок

Поделимся нашей рабочей стратегией покупки помещений под себя.

В 2023 году мы покупали помещения и планировали сдавать их примерно по 4 000 ₽/м², чтобы выйти на окупаемость около 10 лет.

Но реальность новостроек простая:
дом еще заселяется, трафик только формируется, коммерции много, собственники конкурируют между собой и начинают демпинговать.

В итоге первые договоры мы заключали ниже ожиданий: где-то по 2 800–3 000 ₽/м², иногда уступая до 30% от желаемой ставки.

Да, на старте окупаемость получалась уже не 10 лет, а около 14 лет. Неприятно, но это обычная история для новых районов. Пока все хотят заработать сразу — кто-то должен первым посадить арендатора и начать формировать торговую среду.

Проходит 3 года.

Дом заселен.
Жители живут.
Трафик сформировался.
Ликвидные помещения заняты.
Появилась полноценная торговая среда.
Текущие договоры аренды подходят к финалу.

И рынок уже не 4 000 ₽/м², как мы хотели в начале, а уже 6 000 ₽/м².

Причем по ряду объектов арендаторы уже буквально стоят в очереди на хорошие помещения.

В итоге мы пересдаем объекты уже с окупаемостью около 6,6 лет.

А теперь самое интересное.

Если взять весь цикл за 10 лет:
— первые 3 года объект работал как помещение с окупаемостью около 14 лет;
— следующие 7 лет — как объект с окупаемостью около 6,6 лет.

То средняя фактическая окупаемость за весь период получается около 7,9 лет. И это мы еще не учитываем индексацию арендной платы. Это расчет только от “голой” аренды.

То есть сначала казалось, что «все плохо, не добрали аренду, ушли в долгую окупаемость».
А по факту получили объект менее чем в 8 лет окупаемости.

Мораль простая:
в новостройках не всегда нужно выжимать максимум из аренды в первый день. Иногда выгоднее быстро посадить арендатора, пережить этап заселения района, дождаться формирования трафика — и потом пересдать помещение уже совсем по другим ставкам.

Недвижимость любит терпеливых. Жадных любит меньше.

🔍 Помещения в новостройках на покупаку можно посмотреть тут.

🔍 Если уже завтра получать аренду, то варианты тут.