📍Подписчик недавно задал вопрос: «Алексей, а зачем ты вообще пишешь о зарплатах, ключевой ставке и т. д.? Не лучше ли писать о том, что вот этот объект ниже рынка и поэтому его стоит покупать?»
Краткий ответ: на самом деле, для инвестора в недвижимость критически важно следить за экономикой и трендами. И для него это даже важнее, чем для инвестора в фондовый рынок, который может практически мгновенно продать свой портфель по одному клику на терминале. В общем, ниже я «подсвечу» основные маркеры, которые стоит отслеживать, приведу примеры и расскажу, как они работают.
Первый: «Ключевая ставка», ну или цена денег — это самый главный показатель. Когда ставка растет — реальная стоимость объекта падает. Ну а когда ставка падает — цены на недвижимость начинают взлетать. И профессиональный инвестор, следящий за риторикой ЦБ, покупает за несколько месяцев до глобального цикла снижения ставки, пока продавцы еще не поняли, что происходит.
Приведу пример. В марте прошлого года ключевая ставка была 21%. Так вот, помните, что я тогда написал? Нет? Тогда процитирую: «Друзья, именно сейчас дно рынка на «вторичке». Берите сейчас и не думайте о депозитах». К слову, я не только написал об этом, но и сам побежал и купил два перспективных объекта на вторичном рынке. Краткий итог за год: стоимость лотов выросла на 55%, а арендный поток составляет около 9% годовых.
Буду ли я сейчас их продавать и фиксировать доходность? Ответ — нет. Еще не время, ибо, по моему мнению, следующий ценовой «прыжок» состоится ориентировочно в 2028 году. И произойдёт он из-за резкого сокращения ввода нового жилья в Москве.
Видите? Я не покупал «дешевле рынка». А всего лишь отслеживал часть экономических показателей и об этом честно писал в канале.
Второй: «Инфляция». И, на самом деле, если вы покупаете недвижимость в ипотеку, то… инфляция ваш друг, а не враг. Приведу пример: инфляция 6%, и семейная ипотека те же 6%. Думаете, для вас стоимость денег равна 6-ти процентам? А вот и нет, цены на недвижимость всегда следуют за инфляцией, поэтому реальная стоимость кредита равна… НУЛЮ.
К слову, я вообще не верю в достижение 4-процентного таргета по инфляции. Почему? А вы посмотрите на пробуждающиеся тектонические процессы, которые, скорее всего, приведут к росту инфляции во всем мире и перетоку глобального капитала в защитные реальные активы.
Третий: «Демография и миграция». Если в регион постоянно приезжают — спрос на аренду будет вечным. Если регион депрессивный, люди уезжают — экономика города падает. Вы можете держать квартиру годами без арендаторов, и никакая низкая ставка вам не поможет.
Так вот, каждые 10 лет население Москвы прирастает на 1 млн человек. Ну а выводы можете сделать сами.
Четвертый: «Реальный располагаемый доход населения». Недвижимость стоит ровно столько, сколько за нее готовы заплатить люди. Причем, стоит отметить, что в период, когда экономика растет, таких людей гораздо больше, чем недвижимости на рынке.
И еще что важно! Доходы населения — это опережающий индикатор для арендного бизнеса! Помните озверелый рост арендных ставок в 23-24 годах, причем по всей стране? Так вот, он произошел из-за роста доходов населения.
🔖 Вот в общем-то и всё, друзья. На самом деле, заработать на рынке недвижимости можно, но для этого недостаточно «купить ниже рынка». Ибо не менее важно понимать, куда этот рынок движется, а для этого +- достаточно отслеживать четыре показателя, о которых я написал выше.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух
