STONE или FORMA? Куда выгоднее вложить 50 млн рублей в коммерческую недвижимость?
На этих выходных ездил с клиентом на показы. Выбирали, куда инвестировать, чтобы сохранить капитал и получать хороший арендный доход.
Сравнивали два совершенно разных подхода к инвестициям:
🔥 1️⃣ STONE - дорогой квадрат в сильной локации
Рассматривали STONE Парк Победы.
STONE - один из сильнейших игроков московского рынка офисной недвижимости. Хорошие локации, качественный продукт, понятная целевая аудитория арендаторов.
Главное преимущество такой стратегии - потенциально высокая ликвидность и возможность быстрее найти арендатора.
Но есть нюанс: мы дорого заходим в квадратный метр.
Считаем:
• Покупка 550 000 ₽/м²
• Аренда 60 000 ₽/м² в год
• Валовая доходность 10,9% годовых
• Простая окупаемость 9,2 года
🔥 2️⃣ FORMA - покупаем дешево, сдаём дешевле, зарабатываем больше?
Второй объект - SPLIT на Варшавской от FORMA.
Проект стартовал в августе 2026 года. И самое интересное — по рассматриваемому предложению при 100% оплате стоимость квадратного метра получается около 180 000 рублей!
Для сравнения: это более чем в три раза дешевле STONE.
Здесь другая инвестиционная логика. Мы не пытаемся купить самый престижный офис в самой дорогой локации. Мы покупаем максимально дешёвый квадратный метр, чтобы получать высокую доходность относительно вложенного капитала.
Причём для расчёта я взял консервативную арендную ставку — 35 000 ₽/м² в год.
Считаем:
• Покупка 180 000 ₽/м²
• Аренда 35 000 ₽/м² в год
• Валовая доходность 19,4% годовых
• Простая окупаемость 5,1 года
А теперь самое интересное. Сравним инвестиции при одинаковом бюджете 50 млн рублей.
🤓STONE vs FORMA
STONE:
• Покупаем 90,9 м²
• Арендный доход 5,45 млн ₽/год
• Ежемесячный доход 454 545 ₽
• Доходность 10,9%
FORMA SPLIT:
• Покупаем 277,8 м²
• Арендный доход 9,72 млн ₽/год
• Ежемесячный доход 810 185 ₽
• Доходность 19,4%
Получается, что при одинаковых инвестициях FORMA потенциально приносит на 4,27 млн рублей больше арендного дохода ежегодно!
А теперь представьте горизонт 10 лет. При неизменных арендных ставках, без индексации, простоя, налогов и расходов:
🏢 STONE - 54,5 млн ₽ арендного дохода.
🏢 FORMA - 97,2 млн ₽ арендного дохода.
❗️Разница почти 43 млн рублей!
И это мы ещё не учитываем возможный рост стоимости самой недвижимости. Но здесь возникает очень интересный вопрос.
А какая стратегия безопаснее?
На первый взгляд, STONE. Сильный девелопер, востребованная локация, понятный арендатор, потенциально более высокая ликвидность.
С FORMA другая история. Мы заходим по существенно более низкой цене, но должны учитывать сроки строительства, будущий спрос на аренду, расходы на отделку и время поиска арендатора.
И здесь я вижу важную мысль.
👆Высокая доходность на бумаге ещё не означает более безопасную инвестицию.
Если арендная ставка в FORMA подтвердится, а объект будет стабильно сдаваться, разница в доходности действительно огромная.
Но если объект будет простаивать, потребует серьёзных вложений или его окажется сложно перепродать — итоговая экономика изменится.
Поэтому для меня выбор между STONE и FORMA - это не просто выбор между двумя застройщиками.
Это выбор между двумя инвестиционными стратегиями:
✔️STONE - покупаем качество, локацию и потенциальную ликвидность.
✔️FORMA - покупаем низкую себестоимость квадратного метра и потенциально более высокий денежный поток.
И вот что мне интересно.
А вы бы куда вложили свои 50 млн рублей?
🔥 — В STONE с расчётной доходностью 10,9%?
🚀 — Или в FORMA с потенциальной доходностью 19,4%?
Пишите в комментариях, интересно ваше мнение.
P.S. Все расчёты предварительные, основаны на рассматриваемых ценах покупки и предполагаемых арендных ставках. Доходность валовая, без учёта отделки, налогов, эксплуатационных расходов, простоя и сроков выхода на аренду. Реальная доходность может отличаться.
